如何进行早期介入和前期管理

一、物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业 的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议， 以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
二、 物业管理早期介入的作用
(一)完善物业的规划设计和使用功能 即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设， 建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设，空调排烟孔位 预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。 （二）更好地监理施工质量 消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用和物业管理的方便。
(三)为验收接管打下基础 由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌利 于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。
(四)便于日后对物业的管理
1．方便日后维修保养计划的制定； 2．方便日后检修，缩短检修时间； 3．易保证维修质量； 4．方便后期改建改造。
三、 早期介入的形式与工作内容 物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如下： 房地产项目的立项阶段（可行性研究阶段）-->规划设计阶段-->建设阶段--> 竣工验收阶段-->物业接管验收阶段-->业主委员会成立 从上面可以看出,物业管理企业和物业建设单位在前期活动中分为两阶段,一 是物业管理的早期介入阶段,二是自接管验收开始的前期管理阶段,本节所讲的早 期介入主要是讲物业管理验收之前的物业管理活动。
四、以下是物业管理在各个阶段介入的形式和工作内容及注意事项：
(一)项目可行性研究阶段 1．介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见，同时对未 来的物业管理进行总体策划。 2．主要工作内容 (1)根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； (3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； (4)根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准； (5)从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性能 价格比之上的物业管理框架性方案。 3．注意事项 (1)在此阶段除对物业档次定位外，还要考虑物业的使用成本； (2)物业管理的模式要和业主的生活水准、文化需求相一致； (3)要完成此阶段物业管理的工作需要对市场准确把握和深刻认识，同时具备 知识面广、综合素质高、策划能力强的高级人才。

污水处理厂必须配套建设再生水工程吗

目前密云县污水处理厂并无搬迁的计划。密云县污水处理厂己建成再生水回水工程建设规模4.5万m3/d，工程总占地面积1.3公顷，建设投资9426万元，建、构筑物主要包括：鼓风机房、进水提升泵房、细格栅间、曝气池、膜池、设备药剂间、加药间、总配电

项目周边配套健全的好处

住宅周边配套对房价的影响分析

一、住宅周边配套设施的定义与类型
住宅配套设施包括基础设施和公共设施。基础设施是指小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、绿化等设施。基础配套设施是开发商必备的功能设施，如果说房屋是商品的话，这些是商品必备的基本功能，满足商品房购买者的日常起居的基本需要，由于这些相关配套基本设施的建设掌握在垄断企业的手中，因此对于房屋价格来说是硬性数据，对房价的影响有限。而公共配套设施则不然，公共配套设施是指为居民提供公共服务产品的各种公共性、服务性设施等公共建筑。由于公共设施受到行政区域因素和社会资源分配因素的制约，因此，对于房价来说较为显著。当然，小区的规模反过来亦同样影响着行政区域划分和社会资源的分配，决定或者说影响公共配套设施，只能是小区的规模（参照乡镇规模），从城市的规划来看，建筑面积100万方以上、居住人口达到2万人以上的小区可能会有公交、从幼儿园到九年义务教育学校，规模较大（500平方以上）菜市场，吸引各大商业银行、商场，娱乐休闲业以及社区医院甚至综合性医院进驻，可这仍不是影响公共配套建设的决定因素，15年前我在丽江花园工作，丽江花园小区建筑面积150万方，人口4.3万人，面积人口远远超过，但依旧没有九年一贯制学校，因为，区域行政组织架构太低了。
二、配套设施对于房价影响的分析
（一）基础设施
1、基础设施的分类
通过对基础设施的定义，一般来说是指供电、供水、供气、通讯、广电、会所、绿化、停车等等，基本设施随着社会和经济的快速发展也随之变化，很多建设不足10年的居住小区基本配套设施的落后在这些年已经逐步凸显，这也从侧面反映了政府在规划和开发商在市场远景的预见行上的局限，从业主物业保值增值和居住舒适性的角度上来看，这是不负责任的表现。
2、基础设施对房价的影响
基础设施对于房价的影响主要体现在城市基础建设配套费用上，而根据配套建设费的多少，决定开发商分摊到房价的多少。由于地域政策标准统一和实施时间的稳定性。因此对于房价的影响理论上来说，在同一区域影响幅度并不大。 目前国内很多城市政府直接向开发商收取基础设施配套费或建设费，作为城市基础设施建设融资的重要渠道。例如，天津市普通住宅项目建设单位除了负担小区内小配套的费用，还需缴纳区外附近的污水、雨水、燃气、自来水等管道安装和道路、绿化工程等“大配套费”。当然，也有些城市将政府责任转嫁给开发商，在这里不予展开，比方说重庆、广州、昆明等城市规定商品房开发项目必须配建一定比例的经济适用房或廉租房。
配套费收费标准各地不一。上海市1995起年征收住宅建设配套费每平方米建筑面积370元，包括市政公用基础设施部分210元，公建设施部分120元。北京市2002年规定城市近郊区住宅项目按每建筑平方米160元、非住宅项目200元收取。青岛市2002年规定为255元。无独有偶，我国城市基础设施配套费或建设费实际上类似于美国很多城市70年代所开始的土地开发课征，即开发商在获得开发许可时需承诺为城市基础设施以及其他公共服务承担部分成本，承担的方式有实物地租形式和货币形式的开发费。当时许多城市由于人口增长过快或其他原因，房地产税收（目前，国内只是在试点，物业税迟迟未出台，有多方面的因素，但本人认为最主要的因素在于，国内各地区，各阶层差距过大，比方说，所谓中产阶级的比例严重失调）收益远不足以弥补地方公共物品支出的缺口，因此不少城市向开发商课征开发费。因此可以判断基础设施配套费的征收会导致新建商品房价格有一定影响，但影响的幅度有多大，分析起来则稍有些复杂。
（1）如果把基础设施配套费看