土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

做过一段时间的住宅造价工程，所以对开发商的各项成本还是比较熟悉的。

先说明一下，建设住宅的费用总体可以划分为四大块，一是楼面价格，这是主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。

需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的“高档”程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。

因此我们在计算成本费用的时候给出的是成本区间，这样算是科学合理的。

首先，核算每平米成本区间：在核算成本前我们首先先说一下“容积率”：

简单的理解容积率=总建筑面积/土地面积，土地面积1亩=666.6平方米，那么每亩土地上的总建筑面积就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；

1.根据地价和容积率计算楼面价格，楼面价格=320万/1666.5㎡=1920元；

其他费用：

2.桩基工程：70-100元/平；

3.钢筋：160-300元/平；

3.砼：100-165元/平；

4.砌体工程：60-120元/平；

5.抹灰工程：25-40元/平；

6.外墙工程：50-100元/平；

7.室内水电：60-120元/平；

8.层面工程：15-30元/平；

9.门窗工程：90-300元/平；

10.烟道及公共区间装饰：30-150元/平；

11.地下室：40-100元/平；

12.电梯：40-200元/平；

13.人工费：130-200元/平；

14.室外配套：70-100元/平；

15.脚手架、模板等各种支撑：70-150元/平；

16.人货电梯等施工机械：60-90元/平；

17.临时设施：30-50元/平；

18.检测、手续、交通：10-30元/平；

19.承包商管理费等各项费用：90-180元/平；

20.上交国家税费（契税、印花税、企业所得税、建设税、教育附加税、土地使用税、土地增值税等等）：100元/平；

21.设计费：15-100元/平；

22.监理费：3-30元/平；

23.广告营销、销售费（或销售代理费）：500元/平；

以上2-23项合计最低成本1818，合计最高成本3255，再加上“1”的楼面价格1920元，合计成本在3738元/平-5157元/平之间。

当然了，以上我们的推算都是基于“净地”，如果说开发商拿到的是需要拆迁或者需要青苗补偿的地块，那么还需要各种拆迁成本和熟化成本，算下来的话每平米至少还要增加一二百元的成本。

建成后至少可以卖多少钱一平？如果单从成本角度考虑，楼面成本在3738元/平-5157元/平之间，对于大多数的行业来讲，利润率普遍在25%左右，鉴于房产开发商投入了巨量的资金和劳动，我们暂且定房产商的利润率也是25%，那么销售价格应该在4700元到6500元之间是合理的。

当然了，上述定价只是“理论上”，实际定价还要考虑小区周边配套、交通便利情况、学区房与否、国家和当地的限价政策、供需关系、房屋质量、物业水平等等。如果把这些因素算进去那就没法给出具体数字了。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。

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我们先算楼面价=320万➗666.667➗2.5=1920元/平方建安成本：普通住宅品质标准1800元/平方-2200元/平方营销成本：400元/平方，不用怀疑这个数字，如果销售周期较长还不止。四五线城市住宅销售代理佣金一般1-1.5%，中介佣金笔者所在的城市在房款3-6%左右，售楼部月均运营成本约20万元/月（配套部门人员工资，售楼部修建装修成本均摊，水电费）

管理成本：50元/平方公司规模越小，层级越少，项目越大管理成本越低

车位亏损成本：300元/平方楼面价仅1920元/平方，大概率四五线城市，新建住宅小区车位配比一般1：1，销售率很难超过30%，地下车位修建成本约4万元/个，平均一个车位约亏损3万元；

一二三线城市，户均车辆及消费能力，车位销售率高，销售单价高，此项成本不仅不用支出，反而是开发商的隐形利润点。

资金成本：按300元/平方计算如果是自有资金，成本可按200元/平方计算。

税费成本：400元/平方销售价格不同税费成本不同，400只是大致范围，销售价越低，税费成本越低。

其他杂费：100元/平方水电气安装费，报规报建费等

合理利润：500元/平方全部费用加合理利润约6000元/平方

一夜暴富：6500元/㎡-7500元/㎡

正常售价：6000元/㎡-6500元/㎡

降价促销：5500元/㎡-6000元/㎡

亏本大处理：5000元/㎡-5500元/㎡

少亏当赚：5000元/㎡-4500元/㎡

放弃治疗，躺平价：4500元/㎡以下

低于4500元/㎡，开发商对赚钱已不抱任何希望，只想收回土地成本，笔者见过楼面价4352元/㎡，x茂璀璨X府销售价5600元/㎡的楼盘!

对于低于成本价销售的楼盘，最好的结果就是按时交房！目前四五线城市保本销售，亏本销售的情况很常见。