财政部称要做好房地产税试点准备工作，你准备好了吗？

你好，房产税是一定会落地的，而且是快速落地，因为地方等不起了。

我翻看了2019鹤岗的预算执行情况，和2020的预算（草案）有兴趣的朋友可以去搜来看看（21年和20年的都找不到）。第一段就明确表示“2019年是我市攻坚克难、砥砺奋进的一年。财政形势面临着前所未有的压力，财政收支矛盾更加尖锐和突出。”接着报告回顾19年的具体情况，2019收支是平衡的，并且根据2019情况，可以推导出2020可以收支平衡为什么能平衡呢？

可以看到中央（资源枯竭转移支付），地方（各省专项资金）同时出手，才让鹤岗安稳度过2019年。可疫情加经济下行，上边也很难拿出钱来，连哈尔滨都需要发力冲刺房地产了，鹤岗能怎么办呢，靠山山会倒，靠人人会跑。然后……最后还是要靠自己。一、解读这次财政会议的内容：虽未纳入2022年重点工作，但试行已是板上钉钉虽然我是房地产税的极力鼓吹者，但是目前国内房地产税的出台难度真不是一点两点，短期内根本没办法真正出台，目前来看2022年试点应该躲不掉了，但是我认为在目前这种摇摇欲坠的房地产市场行情下，各地的试点还是会像重庆、上海一样只针对增量，甚至还不抵重庆上海的力度都有可能。

我们来看这次财政会议内容，全文一共19段。

第一段，说明了时间、地点、人物、主要议题；

第二段，总结2021年主要工作，一共8条，其中第6条提到“六是深入推进财税体制改革，深化预算管理制度改革，做好房地产税试点准备工作，规范财务审计秩序，财政管理监督进一步加强”

第三段，总结2021年取得的政绩，一共5条，比较谦虚，其中辅助5条说明取得成绩全靠领导指挥有方。

第四段，专门说明财政系统坚持在党和核心的领导下工作，思想站队。

第五段，2022年工作表决心，从6个方面出发表达决心。

第六段，2022年主要工作总结。

第七—第十七段，2022年10大工作重点，每个工作单独一段。

第十八段，表达忠心和忠诚。

第十九段，记录见证人。

总之，既然把房产税试点工作放入2021年成果里面，虽然未纳入2022年重点工作，但试行已是板上钉钉。二、探析房价影响：真实的挂牌量是多少？数量远远还没到来挂牌量反应的是投机客的市场预期，当挂牌量低于一定数值时，炒房客惜售，而挂牌量高于一定数值时，炒房客开始抛售。

目前挂牌数量为实际十年供给量的5%-10%，远远还不够，除去南京和青岛两个地方挂牌量数据有差异问题外，其余几个城市的挂牌量都是增加的，尤其是广州、西安，挂牌量增幅明显。

我们根据以往的计算，这些城市的商品房过剩率的均值都在30%，也就是30%的投资者或者是住户拥有两套以上房产，我们以十年供给量为测算，30%的挂牌量为最终恐慌盘，那么新的潜在的挂牌数据就出来了。

房地产税试点，明年2022年一定会展开，房地产税一般是按季度或年缴纳，如果明年6月份开始全面试点，那么缴纳房地产税的第一个时间点就是2022年9-12月份，我们所说的这30%的持有多套房的住户，一定会抛售，因为不管房地产税如何免征如何友善，他们都是被课税的重要群体，三套都算少的，这些居民手上至少五套以上，逃是逃不掉的，而且大部分房产是浮盈的，因此抛售为主，抛售失败以后才会以出租为主。

有人说怎么会有大规模的群体持有五套房以上呢？福利房夫妻各一套，集资房夫妻各一套，住房公积金及积蓄购买在三套以上，只要你在体制内，这都是合法收入，还有爷爷奶奶父母的房子，房子真的很多。2015年棚户区改造产生了大量的拆迁户，由于缺乏投资渠道和高涨的炒房赚钱效应，原住民拆迁户的房子都在五套房以上，持有大量现金的并不多。我国2000年城市人口大约是4亿人，这部分是真实的城市土著，拥有原始的工作和住房权益，享受了巨大的时代红利，独生子居多，无论是城镇职工福利分房还是拆迁分房，他们是最大的受益者，因此这就是我们所说的那30%的人。对比以后我们发现各城市的挂牌量在目前的基础上将上升30%-70%，也就是一年多的时间，就可以实现了，我们拭目以待，唯一的风险是到时候挂牌量不予显示了。

总之，房地产税有益于最广大的人民群众的利益，有助于整个国家和社会的整体进步与发展，就这一条，房地产税合法性就立得住、站得稳。大家一定要正视并维护房地产税的合理性、公平性和正义性。别让那群人歪曲房地产税、扭曲事实，舆论阵地寸土不让。

中国房产目前市值高达400万亿，这是一个分量重得任何人都无法忽视的领域。

所以，针对房地产所有的政策首先就是要稳妥，确保房地产市场不能引发巨大的震荡，必须循序渐进，逐步达到相应的目标。

本次房产税试点确定了中央制定基本原则，地方制定实施细则的模式，那么就是给予地方政府较大的政策制定空间。

对于地方政府而言，在制定房产税实施细则的时候一般就要考虑两个目标。

其一，不能引发当地房地产市场较大的震荡，包括不能引发较大的降价潮与抛售潮——如果出现这种情况不但要担负较大的责任，而且会直接导致地方卖地收入锐减，不管从哪个角度都是得不偿失的。

其二，要为未来房产税扩大征收范围预留空间。毕竟房产税试点的目的就是让地方逐渐摆脱对土地财政的依赖，那么房产税的收入就要在一定程度上弥补未来卖地收入下降的缺口。

说白一点，当下的房产税试点就是要趟出一条可行的道路——既要循序渐进，不能引发房地产市场剧烈震荡，又要可持续发展，让房产税收入逐步增加，慢慢摆脱对土地财政的依赖。

掌握上述思路之后，我们来推演一下，房产税试点将如何实施。

哪些城市会成为试点城市？

大概率是目前房价上涨压力比较大的城市，也就是人口净流入的大型城市。

但是，这不是关键，房产税一旦铺开试点，全国其它地区也会密切关注，一旦有部分城市试点取得成效，要铺开扩大试点城市会非常快。

毕竟，在不对商品房市场产生较大影响的情况下，增加一块稳定的房产税收入对于地方财政属于极大的诱惑。

房产税会怎么征收？

出于节约税收成本的考虑，房产税的征收大概率会采取“自愿申报+滞纳金”的原则。

那么老百姓为什么会主动自愿申报呢？

因为如果不主动自愿申报，系统就会计算你应纳税金额的滞纳金，未来多套房业主总有卖房的时候，届时连本带利一起扣除。

即使多套房业主一直不卖房，房产税累计达到一个比较大的金额数字，自然税务机关就会有找你收税的动力。

关于抵扣面积。

网上对抵扣面积比较乐观，普遍传言人均抵扣面积在60平左右，这个问题我觉得可能大家过于乐观了。

目前我国城镇居民人均居住面积是30平米左右，抵扣面积设置越大，意味着税基就越小，这个标准一旦定下来，未来要降低（抵扣面积）就很难了。

所以，我认为房产税一开始抵扣面积一定会远远小于60平米，税务机关会把税基尽量定得比较大，也就是起征点比较低，最多前期给予刚好过起征点的家庭住房一定的优惠。

关于征税范围。

目前基本原则就是农村住房不征收，但是城市居住和非居住房产（也就是住宅、商铺、公寓、写字楼甚至包括厂房）都会征税。

这里就涉及一个问题，城市小产权房会不会通过缴纳房产税获得合法身份？

我认为小产权房涉及面较广，牵涉的问题非常复杂，前期房产税试点阶段未必会涉及小产权房，毕竟饭要一口一口吃。

中国改革路径都是先易后难，先把产权没有任何纠纷与瑕疵的房产税收起来，再慢慢铺开扩大征收范围才是比较稳妥的。

另外，即使未来要对小产权房征收房产税，估计税率会远远高于普通商品房，毕竟小产权房没有向政府缴纳相应的土地出让金，要想通过房产税获得合法身份享受相应的城市福利，一定会有较高的门槛。

所以，网上那些流传的借着房产税的契机就能让小产权房轻易转正的观点是不靠谱的，用脚指头想一想，国家出台房产税的目的是什么——是从房产持有者手中征收一笔税收去补贴低收入人群，从而实现共同富裕，而不是给小产权房持有者封一个政策大红包！

关于税率。

前期大概率是实施阶梯税率的模式，起征点不会高，估计在1%左右甚至可能更低（循序渐进的模式），但是未来大的趋势房产税综合税率会慢慢提升。

我来给大家算一笔账。

目前我国每年土地出让金大概是8万亿左右。假如未来5年后这个数字降了一半，萎缩为4万亿，那么5年后房产税收入就要达到4万亿（甚至更多）。

目前中国房地产市值大致是400万亿，因为要扣除农村住房以及城市家庭抵扣面积，那么实际纳税的房产市值大致只剩一半，也就是200万亿左右。200万亿市值房产要缴纳4万亿房产税，那么综合平均税率负担就是2%。

这个综合平均税率看上去不算高，但是如果是一线高房价城市，如果持有多套住宅，又因为种种原因现金流并不是太充裕家庭，这个负担就比较大了（比如2000万市值的征税房产，每年就是40万的税负负担）。

所以，即使是房产税实施采取循序渐进的模式，也会导致高房价一线城市人员结构的加速调整，简单地说，在一线城市持有多套房产的压力会进一步加大。

当然，从另一个角度，房产税的全面实施有利于城市租赁用房的发展——很多人担心房东会把房产税转嫁给租赁客身上，我觉得短期内有可能，从长远来看，这种可能性不大。

原因很简单，租金价格涨跌说白一点就是一个供求关系，房东强势背后的经济规律就是供不应求，但是国家的宏观层面早就考虑到了这个问题。

未来在大型城市，地方政府建设用地供应会首先向租赁用房倾斜，只要市场租赁房投放量与需求基本平衡，房东就很难将房产税转嫁给租赁客。

我国大城市租金与房价比目前普遍低于3%，发达国家一般是5%左右。未来假如大城市租金与房价比增长到5%，扣除房产税综合税率2%，房东收入还是3%，这个增长的2%就是政府转移支付实现共同富裕的收入。

房产税是自房地产去金融化后的另一个重磅手段，对房地产注定将产生深远的影响。

不管是试点城市还是非试点城市，房产税都会极大地影响老百姓的心理预期——持有房产是有成本的！

对于那些人口很少、生活配套不足的房产首先就是致命的打击，在过去，可能还有消费者会买下来，即使暂时不住也可以慢慢等它升值，现在就不行了，房子摆在那里也有成本。

同样因为有持有成本，即使是成熟区域，房价上涨的预期也会大幅度下降——房住不炒慢慢将深入人心。