土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？

550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。

我们来计算一下单位开发成本：

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50 以上成本合计7000-7500

12、增值税，城建税、教育附加税，500以上

13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375 以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。

大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。